W ubiegłym roku łącznie wynajętych zostało 2,53 mln m², z czego ponad 60% stanowiły nowe umowy najmu. Wysoka aktywność najemców przełożyła się również na działania deweloperów, którzy oddali do użytku 920 tys. mkw. Efektem wysokiej dynamiki po stronie popytu jest niski poziom pustostanów, który na koniec roku wyniósł 4,8% i był o 5 p. p. niższy w porównaniu rok do roku. Wysoka aktywność na rynku najmu pozytywnie wpływa na rynek inwestycyjny, jak wynika z raportu przygotowanego przez AXI IMMO.

Rynek inwestycyjny
Dobre wyniki gospodarki, spadające bezrobocie, możliwości inwestycyjne związane z nową perspektywą UE oraz niskie oprocentowanie kredytów pozytywnie wpływają na aktywność inwestycyjną w sektorze nieruchomości komercyjnych. Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2015 r. przekroczyła 4,1 mld euro, z czego na sektor magazynowy przypadło prawie 470 mln euro. Wynik w sektorze magazynowym był niższy o 35% w porównaniu do 2014 r. ze względu na ograniczoną podaż na rynku. Duże transakcje portfelowe miały miejsce w latach 2013-2014.

Jednak wysoka dynamika na rynku, poparta dużym zapotrzebowaniem na powierzchnię ze strony najemców sprawia, że projekty magazynowe są cenionymi produktami inwestycyjnymi. Polski sektor logistyczny znalazł się wśród 10 najlepszych, najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie. W tym roku możemy spodziewać się kolejnych sprzedaży nowych projektów, które zostaną oddane do użytku. Sektor ten stał się nieodłączonym elementem strategii inwestycyjnych wielu funduszy.

Obserwujemy wysoką płynność rynku, gdzie sprzedają się również produkty value-added z potencjałem do rozwoju i zwiększenia ich wartości. Polski rynek magazynowy ze względu na swoją skalę oraz zakres aktywności pozostanie kluczowym rynkiem inwestycyjnym dla coraz większej liczby inwestorów instytucjonalnych. Aktywnie w sektorze magazynowym działają: Hillwood Europe, Deka Immoblien, Logicor, P3 czy W.P. Carey. Stopy zwrotu w sektorze magazynowym w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych pozostają najwyższe i utrzymują się na poziomie od 7,0 do 7,5%.

– W tym roku sektor będzie nadal rozwijał się w oparciu o branżę e-commerce zagranicznych i polskich sieci sprzedaży oraz nowe inwestycje magazynowo-produkcyjne. Z punktu widzenia najemców, kluczowym czynnikiem będzie dostępność do kadry pracowniczej w danej lokalizacji. Po stronie podaży możemy oczekiwać realizacji nowych inwestycji zarówno w głównych, jak też nowych lokalizacjach. Udział projektów spekulacyjnych w nowej podaży będzie utrzymywał się na poziomie 30-40%. Całkowita podaż przekroczy 10 mln mkw. jeszcze w drugiej połowie roku  – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.  

Równolegle z rynkiem najmu będzie rósł rynek inwestycyjny. Możemy spodziewać się nowych inwestorów w sektorze oraz zwiększonej liczby zakupów produktów oportunistycznych, nie tylko na głównych rynkach – dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Prognozy
Wysoka aktywność po stronie najemców oraz rozwinięta działalność deweloperska na głównych rynkach powinna utrzymać się w 2016 r. Wśród głównych rynków największej liczby nowych inwestycji możemy spodziewać się w regionie Poznania i Warszawy. Dynamika po stronie podaży i popytu będzie zależała przede wszystkim od wewnętrznych czynników makroekonomicznych, w tym nakładów na inwestycje firm, wysokości eksportu oraz konsumpcji wewnętrznej. Dodatkowe czynniki ryzyka to dynamicznie zmieniająca się sytuacja społeczno-ekonomiczna w UE oraz spowolnienie gospodarcze w Chinach.

Warto podkreślić, że ważnym czynnikiem dla najemców staje się dostępność pracowników. Niski poziom bezrobocia poniżej 10%, a w lokalizacjach magazynowych nawet w okolicach 2-3%, jest istotnym wskaźnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne firm. Przed rynkiem stoi trudne wyzwanie realizacji nowych projektów, w nowych nadal komunikacyjnie atrakcyjnych lokalizacjach, ale z większym dostępem do podstawowej kadry pracowniczej. Dlatego rozwój projektów w nowych regionach, ale też odkrywanie nowych lokalizacji w głównych hubach logistycznych będzie czynnikiem determinującym wielkość nowej podaży. Możemy spodziewać się dalszego rozwoju takich lokalizacji jak: Rzeszów, Lublin czy Bydgoszcz oraz potencjalnych nowych, jak np. Kielce czy Białystok.

Kolejną kwestią będzie dostępność i możliwości zakupu gruntów inwestycyjnych w obliczu nowej ustawy o obrocie ziemią. W ubiegłym roku transakcje zakupu działek pod projekty magazynowe wzrosły przynajmniej o 40% względem roku poprzedniego. W tym roku utrzymania tak dobrego wyniki będzie trudne. Średnie ceny dobrej jakości gruntów w lokalizacjach logistycznych wahają się w przedziale od 70 do 150 zł za m² z wyjątkiem działek w granicach miasta Warszawy i w Krakowie.